灵山岛10年：没那么好，没那么糟
文：千一
时常在各种讨论群里看到大家对灵山岛的一些疑问：
(资料图片)
灵山岛有人住吗？？
灵山岛有吃饭的吗？？
灵山岛尖的总部经济集聚区怎么样了？？
说实话，我也很好奇。
于是，带着这些疑问我去灵山岛尖（凤凰大道东侧）上待了一天...
01关于交通灵山岛尖的住户一部分以天河客户为主，一部分是本地客户，还有一部分是投资客，我们来算一下从珠江新城去往灵山岛的时间。
灵山岛距离市区（以珠江新城为锚点）约5-60公里。
从珠江新城到灵山岛，有3个交通方式选择。
开车，从珠江新城出发到灵山岛公交站，需要驾驶1个小时，过收费站要花费16-25元不等。
滴滴打车，也是一个小时左右，但成本比较高，打车费100-150元左右。
地铁+公交出行，从珠江新城搭乘3号线到番禺广场换乘18号线到横沥，再转乘公交，整体耗时不过1个小时14分钟，全程11元（羊城通打折下来只需7块）。
没错，我最后选择了这个性价比最高的方式去岛上。
9点出发
18号线很快，但是在灵山岛没有设站，始终是个遗憾，地铁的人流无法直接聚集到灵山岛尖的总部集聚区或者住宅区。
好在，从18号线横沥站出来就是公交总站，近10趟班次可以到灵山岛站，公交出行还算便捷。
G5应该算是最近的，出来地铁口就能看到候车点，每10-15分钟一趟。从发车到抵达灵山岛站，只需4分钟。
02抵达初印象10：30左右到达
从横沥岛，晃悠晃悠到灵山岛，看到的景象是，一栋栋崭新的总部大楼屹立于岛上，全玻璃幕墙，还是很有CBD的感觉的。
一下车可以感受到，岛上的绿化+环境很好。
但是很快就会发现岛上存在一个问题：人很少，车很少。
下车后想买个水，两边要么是公园、要么是还在建设、修缮中的写字楼。
不会吧不会吧，在岛上真的没个卖水的地方？
于是我走啊走。
终于，在雨洪公交总站大楼下，发现一个自动贩卖机。
重点来了！柜子里的展示都是假水！模型！这是为了节约资源？
还真是头一回见呐...
为了印证能不能使用，我花2.5元买了矿泉水。。。
嗯，柜子里掉下水来那一刻，挺让人惊喜的。
在岛上，出行方式有4种：
1、步行
2、自驾
3、电动车
4、公交
这里面，除了日常公交，在市区少见的无人驾驶巴士，在灵山岛很容易碰到，自贸蓝的车身+无人驾驶的技术，很有科技感。
在岛上设置了5个站点：雨洪公交总站、灵山岛站、明珠湾开发大厦、明珠湾展览馆东站中交汇通中心站。
通过南沙公交服务公众号进行预约出行，可以免费体验。
03岛上有没人？起初，对于公交站点的设站，还不太清楚是为啥。
后来打开地图看，这些站点，其实对应的都是岛上人气最旺的区域。
灵山岛尖人气最聚集的地方，一个是明珠湾展览中心一带，一个是中交汇通中心。
前者属于政企较多的地方，后者是商业+办公的聚集区。
岛上的人气是否真如热力图所示，我随机筛选了3个区域的地上地下停车场看了下情况。
岛尖人最多的中交汇通中心一带，因为有成体量的写字楼、商业进入开发运营状态，这里是可以感受到比较浓的烟火气的。
地下车库车不多，但是地面停得满满当当。
电动车也把棚停满了。
明珠开发大厦，因为有明珠湾开发建设管理局、南沙开发建设集团、南沙科金控股集团、中国银行、广州数据交易所等政府、企业入驻办公了，人气也相对旺盛。
地下停车场的车辆，算是蛮多的了，很少连片空位。
另一边，数聚大厦地下停车场，相对稀落，还有大片大片的空位。
总结：岛上各区域人气不一，热闹的，一定是已经有产业、有商业投入运营的地方。
有意思的是，差不多时间，工作日和周末，灵山岛人口热力图出现比较大的差异。
工作日人气旺的区域，周末人流非常少。
这说明，灵山岛尖，目前的人流更多以办公人流为主。这是很多没有做到产城融合区域的新城的现状。
04岛上有吃的吗？中午11-13点
午饭时间段。
在中交汇通的这一条街上，两侧餐饮店非常热闹，生意很火。
选择还是比较多的。
711、美宜佳这些便利店，在岛上也开了好几家了，可以满足日常需求。
但还是可以看出来，这些店铺，属于比较基础的业态，而且服务的大多是周边的工人。
尝试看了下外卖，嗯，还是比较匮乏的，且需要配送费。
没有高级餐饮和高级打工人吗？
说实话，高级的餐饮，目前在岛上，还是很稀缺的。应该是区域人口和消费力还不足以支撑这样的餐饮运营。
而一些高级企业的高级打工人，往往有自己的饭堂，比如中交。
值得一提的是，投入运营使用的写字楼，大堂基本都开上了精致、小资的咖啡店，目标客群理所应当是区域的上班族了。
看了下菜单，基本20-40元的价位。
星河发展大厦，落地的商业品牌，对商务人士更有吸引力一些，引入了肯德基、美宜家、美餐、印象啡岸、觅悦餐厅、NOWWA咖啡、壹久健身、楠沙图文等商务配套。
整个岛上的商业，还在进一步补足中。
灵山岛的2个大型商业广场，约4万㎡的地下商业广场正在建设中，约5万㎡的商业水街预计2025年开业。
未来投入运营后，会是CBD新贵们的全新社交场，带旺区域人气。
（灵山岛地下商业广场实拍）
05产业进驻如何？下午2点后
说完商业，来看产业。
这也是灵山岛概念出来最吸引人的部分。
灵山岛尖规划定位总部经济集聚区。
根据明珠湾管理局数据，这里落户了大湾区科学论坛永久会址、越秀国际金融中心、中交汇通中心、省交通利通金融中心、国际风险投资中心、星河发展大厦、南沙粤海广场和阿玛尼艺术时尚中心等12个总部及金融类项目，涉及总投资约258亿元。
其中，星河发展大厦、中交汇通中心等部分项目已经投入使用中，中金岭南鑫贸大厦、南沙越秀国际金融中心、利通金融中心、粤海广场等会在今年陆续投入使用。
正如前文所说，这些总部大楼大部分已经建成，成为灵山岛CBD的门面。
我绕了一圈，发现，商务氛围最浓厚的，是中交汇通中心。
C3栋超甲级写字楼，进进出出的办公人士不少。
天眼查数据显示：灵山岛尖注册公司1580家，注册资本1000-5000万的有421家。
大部份2000-5000万的注册公司，注册地址都在中交汇通中心。
好，进去看看。
写字楼的安保和物业还是挺严苛和热情的。
大堂就有2个保安。我在楼下站了会，就有保安热情过来询问，是干什么的。
而如果要进去，则需要前台进行身份登记。
进电梯厅需要刷卡进入。
从电梯厅展示的各楼层企业来看，写字楼入驻的企业以信息科技、金融类公司为主。
而从一楼展示屏广告位看到，不少楼层还有在出租，约60-80元/㎡/月，可整租，可分租。
说明，很多写字楼单位还存在不少空置。
中交汇通中心，是一个45万㎡的综合体，除了写字楼，办公独栋，还有平层和LOFT公寓。
那么作为岛尖的稀缺的公寓产品，这里的租金如何？我也去调研了一番。
2017年，项目公寓开售，48-81㎡，价格维持在1.4-2万/㎡，2019到现在，项目还有公寓在售，价格约1.8-2.2万/㎡左右。
（图源房天下）
目前，小区有29套在出售，二手均价1.4万/㎡。
在租房市场，中交汇通中心出租套数相比西侧住宅出租量是更多的。
（点击大图查看）
而租金水平下限是最低的。
一方面是公寓性质，另一方面，最低价的出租房源属于毛坯出租。
中交汇通中心的价值在于，是岛尖目前唯一可租住的产品。
租金水平看，根据业主的装修情况和配置：
48㎡-51㎡平层，平均租金2000-2500元/月；
51㎡LOFT，平均租金2800-3500元/月。
双钥匙二层租金，约2000元/月份。
这个租金水平，对比成熟的金洲一带，算是高的了。
万达广场公寓同面积40-60㎡的公寓，月租金在2000以内徘徊。
中交汇通中心为什么能租这么贵？
1、稀缺，区域目前唯一可租公寓
2、未来CBD核心
3、租户面向的是周边写字楼的高级打工人、中高管，收入水平可以平衡
不过呢，在实地探访公寓过程中发现，公寓的入住率不高。很多房源属于首次出租状态。
06你相信灵山岛吗？从2014年开发到现在，将近10年的时间。从一片滩涂到如今的成型，灵山岛的蜕变，还是很大的。
住宅、商业、写字楼、学校等各项配套在逐步落地。
当然，灵山岛尖的发展还存在一定问题，但是相信在政府对明珠湾的推动下，灵山岛尖的兑现只是时间的问题。
你觉得呢？
